L’investissement locatif immobilier via la loi Pinel n’est pas toujours accessible à tous les portefeuilles. En effet, avec la nouvelle condition d’éligibilité qui cible les logements collectifs et qui exclut désormais les maisons individuelles, l’investisseur n’aura d’autre choix que d’avoir recours à l’acquisition d’un appartement auprès d’un promoteur immobilier. Or, il est aussi possible de profiter de tous les avantages du Pinel en optant pour la pierre-papier. Quels sont les types de profils d’investisseurs pour lesquels ces deux options sont les plus avantageuses ?
Le Pinel classique : pour des objectifs patrimoniaux particuliers
La loi Pinel classique est destinée à celui qui dispose de suffisamment de fonds pour acquérir un bien physique neuf.
Les avantages : il encaisse des loyers directement de ses locataires, il est libre de s’engager sur la durée de 6 ans, 9 ans ou 12 ans – en fonction de ses objectifs. Il est ensuite libre de disposer du bien à la fin de la période d’engagement, en fonction de ses dispositifs patrimoniaux. Voici, par exemple, les différentes options d’exploitation post-Pinel :
- continuer à faire louer le bien nu
- basculer vers la location meublée afin de profiter d’une nouvelle forme de défiscalisation, sous le statut de LMNP (loueur en meublé non professionnel)
- démembrer le bien et en conserver l’usufruit afin de continuer à profiter des revenus locatifs. Si le démembrement est viager, cet avantage est en vigueur jusqu’au décès de l’usufruitier. Quant à la nue-propriété, elle est immédiatement transmise aux nus-propriétaires qui sont les enfants ou les héritiers réservataires
Toujours est-il que le propriétaire du logement peut tout à fait cesser la mise en location et occuper le logement à titre de résidence principale, s’il le souhaite. Il peut aussi le transmettre via la donation entre vifs, à ses enfants, et en pleine propriété. Ou encore le mettre en vente et réinvestir en fonction de ses nouveaux objectifs, ou de l’évolution de sa situation personnelle face aux aléas de la vie.
Les inconvénients : le propriétaire Pinel prend en main la totalité de la gestion locative. De plus, il ne peut faire de la diversification, et par conséquent, les risques sont concentrés sur le même immobilier. En cas de transmission par donation ou au moment de la succession, les héritiers reçoivent un bien en indivision qui pourrait créer des tensions en cas de désaccord. En cas de revente, le bien physique se révèle particulièrement illiquide : il faut alors prévoir une période assez longue pour bien préparer cette étape et trouver le meilleur acquéreur afin de réaliser une bonne rentabilité finale.
Le Pinel pierre-papier : pour diversifier son portefeuille à moindre coût
Les sociétés civiles de placement immobilier ou SCPI Pinel sont les produits pierre-papier les plus intéressants pour faire du Pinel à moindre coût. Citons aussi les sociétés civiles immobilières ou SCI. Ces deux types de placement sont plutôt dédiés à ceux qui ne disposent pas des fonds nécessaires pour acquérir un bien physique et qui souhaitent alléger leur fiscalité via ce dispositif.
Les avantages : les atouts que vous tirerez de l’investissement pierre-papier sont multiples. Pour les SCPI : la possibilité de diversification, un rendement plus confortable, des risques mutualisés aussi bien sur les investisseurs que sur les locataires. Citons aussi l’absence totale de gestion locative ainsi que la liquidité des parts.
Les inconvénients : vous ne pouvez pas choisir la période de détention de vos parts, car elles sont imposées par la société de gestion, en ce qui concerne les SCPI Pinel ; celle-ci est de 9 ans. Idem pour les SCI exploitant de l’immobilier indivis : le gérant détermine la durée de conservation des parts.
