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Pinel classique et Pinel pierre-papier : pour quel profil d’investisseur ?

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L’investissement locatif immobilier via la loi Pinel n’est pas toujours accessible à tous les portefeuilles. En effet, avec la nouvelle condition d’éligibilité qui cible les logements collectifs et qui exclut désormais les maisons individuelles, l’investisseur n’aura d’autre choix que d’avoir recours à l’acquisition d’un appartement auprès d’un promoteur immobilier. Or, il est aussi possible de (tous les avantages du Pinel en optant pour la pierre-papier. Quels sont les types de profils d’investisseurs pour lesquels ces deux options sont les plus avantageuses ?

 

Le Pinel classique : pour des objectifs patrimoniaux particuliers

La loi Pinel classique est destinée à celui qui dispose de suffisamment de fonds pour acquérir un bien physique neuf.

Les avantages : il encaisse des loyers directement de ses locataires, il est libre de s’engager sur la durée de 6 ans, 9 ans ou 12 ans – en fonction de ses objectifs. Il est ensuite libre de disposer du bien à la fin de la période d’engagement, en fonction de ses dispositifs patrimoniaux. Voici, par exemple, les différentes options d’exploitation post-Pinel :

  • continuer à faire louer le bien nu
  • basculer vers la location meublée afin de profiter d’une nouvelle forme de défiscalisation, sous le statut de LMNP (loueur en meublé non professionnel)
  • démembrer le bien et en conserver l’usufruit afin de continuer à profiter des revenus locatifs. Si le démembrement est viager, cet avantage est en vigueur jusqu’au décès de l’usufruitier. Quant à la nue-propriété, elle est immédiatement transmise aux nus-propriétaires qui sont les enfants ou les héritiers réservataires

Toujours est-il que le propriétaire du logement peut tout à fait cesser la mise en location et occuper le logement à titre de résidence principale, s’il le souhaite. Il peut aussi le transmettre via la donation entre vifs, à ses enfants, et en pleine propriété. Ou encore le mettre en vente et réinvestir en fonction de ses nouveaux objectifs, ou de l’évolution de sa situation personnelle face aux aléas de la vie.

 

Les inconvénients : le propriétaire Pinel prend en main la totalité de la gestion locative. De plus, il ne peut faire de la diversification, et par conséquent, les risques sont concentrés sur le même immobilier. En cas de transmission par donation ou au moment de la succession, les héritiers reçoivent un bien en indivision qui pourrait créer des tensions en cas de désaccord. En cas de revente, le bien physique se révèle particulièrement illiquide : il faut alors prévoir une période assez longue pour bien préparer cette étape et trouver le meilleur acquéreur afin de réaliser une bonne rentabilité finale.

 

Le Pinel pierre-papier : pour diversifier son portefeuille à moindre coût

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SCPI en usufruit ou en nue-propriété : laquelle est la plus rentable ?

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Si vous souhaitez intégrer des parts de SCPI dans votre patrimoine, vous avez le choix entre souscrire en pleine propriété ou en démembrement. La pleine propriété vous permet de disposer librement de votre SCPI et de jouir vos revenus. Si vous investissez en démembrement, deux options : choisir des parts en nue-propriété ou des parts en usufruit. C’est-à-dire que deux associés se départagent la (https://www.scpi-8.com/.

 

Les avantages de la souscription en nue-propriété

Si vous avez choisi cette option, vous renoncez aux loyers ou dividendes de la SCPI, qui reviennent d’office au souscripteur des parts en usufruit. Cela jusqu’à ce que le remembrement ait lieu, c’est-à-dire à l’expiration de la période du montage qui est déterminée d’un commun accord entre les deux parties, comme mentionné plus haut.

Vous jouissez d’une fiscalité attrayante : en ne percevant pas de loyer, vous ne payez pas d’impôt sur les revenus fonciers de la SCPI, ni même sur les revenus financiers. Vous êtes également exonéré d’IFI, l’impôt sur la fortune immobilière. Cette stratégie d’acquisition est donc extrêmement intéressante pour celui qui souhaite intégrer des SCPI dans son portefeuille, mais qui est déjà lourdement fiscalisé.

Le prix de la part est concerné par une décote, puisque vous n’achetez que la nue-propriété. Cette décote est calculée suivant la clé de répartition et la durée de l’usufruit. En d’autres termes, plus la durée du démembrement s’étend dans le temps, plus la décote est importante. Elle peut aller jusqu’à 45% du prix initial, si vous détenez vos parts en nue-propriété pendant 20 ans. La décote est de 40% pour une durée de démembrement de 15 ans, puis régresse à 30% pour 10 ans, et à 20% pour 5 ans. Si vous souhaitez donc investir à moindre coût, la souscription en nue-propriété répondra à cette attente. Il en est de même si votre objectif est d’acquérir plus de parts afin de générer plus de loyers au moment du remembrement.

Lorsque vous récupérez la pleine propriété de votre SCPI au remembrement, vous bénéficierez alors d’une intéressante plus-value. En effet, si vous revendez les parts à ce moment-là, ce sera le prix de la pleine propriété qui s’applique, générant ainsi des gains.

 

Les avantages de la souscription en usufruit

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